Le vendite di immobili: qualche caso esemplare di pratica scorretta

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Analisi di alcune decisioni dell’Antitrust e dei giudici amministrativi

Il 14 aprile 2010 l’Antitrust ha disposto una sanzione complessiva di 99.000 euro alle società Tanaro e Sifinvest immobiliare per una pubblicità ingannevole riguardante la vendita di immobili nel comune di Roma 1.

L’Agcm ha giudicato che le informazioni ivi contenute fossero inesatte con riferimento:
         ai prezzi indicati, che sono risultati quelli minimi per ciascuna tipologia di appartamento, e perciò soggetti ad incremento in relazione alle caratteristiche specifiche di ciascun appartamento in vendita; 
         alla previsione di un’area di 40.000 mq di verde pubblico e privato, risultata superiore a quella reale.
L’Antitrust ha ribadito che anche in caso di compravendita di immobili, particolarmente impegnativi dal punto di vista economico, e che richiedono pertanto una istruttoria approfondita da parte di chi acquista (sopralluoghi, incontri presso le agenzie, verifiche etc), deve essere comunque salvaguardato il principio di una corretta informazione pubblicitaria (il Tar del Lazio ha respinto l'istanza di sospensione cautelare della decisione dell'Agcm con ordinanza n. 3240/2010).
 
Tale orientamento sulla necessaria conformità della situazione di fatto a quella descritta dalla pubblicità era già stata più volte affermata in passato dall’Antitrust come, ad esempio, nei seguenti casi:
         la società Immobildream ha pubblicizzato nel 2002 la vendita di un centro residenziale indicando una distanza di mezzi pubblici ed esercizi commerciali molto superiore a quella reale 2. Il Tar del Lazio ed il Consiglio di Stato hanno respinto i ricorsi della società immobiliare 3;
         la stessa società Immobildream nel 2002 ha affermato l’esistenza di strutture primarie e secondarie (scuole, trasporti, centri commerciali) “a due passi” da un centro residenziale, ma tali strutture in realtà non erano state ancora realizzate ma solo programmate 4. Il Tar ed il Consiglio di Stato hanno respinto i ricorsi della società 5;
         la società Raffaello e Michelangelo ha promosso nel 2009 la vendita di un complesso immobiliare omettendo informazioni importanti (esistenza di un contratto di locazione, la destinazione dell’immobile ad uso diverso da abitazione etc) 6. Il Tar del Lazio ha respinto il ricorso in via cautelare della società 7.
 
Numerosi sono stati gli interventi dell’Antitrust per sanzionare pratiche scorrette nel settore immobiliare, anche sotto altri profili.  
 
Una prima problematica riguarda i servizi effettivamente garantiti da un’agenzia immobiliare.
Nel caso della Fisim, l’Agcm ha contestato la veridicità del depliant illustrativo dell’attività della società che elencava servizi aggiuntivi (“verifica ipotecaria-catastale”, “verifica solvibilità del venditore” e ’“assicurazione rischi fallimento venditore”) proprio al fine di garantire “un acquisto sicuro”). Pertanto il consumatore era indotto a rivolgersi a questa società per essere maggiormente tutelato. In realtà , tali servizi venivano effettuati solo in casi eccezionali 8.
 
Un seconda fattispecie riguarda la trasparenza del compenso da corrispondere all’agenzia immobiliare: nel caso dell’agenzia Punto casa, l’Agcm si è soffermata sulla parte del messaggio pubblicitario che affermava in termini perentori “Nessuna provvigione per chi vende”. In realtà, nella lettera di incarico standard il costo della mediazione era ricompreso nel prezzo di vendita dell’immobile, che viene aumentato d’intesa tra agenzia e venditore: formalmente questo onere è a carico dell’acquirente ma, nota l’Antitrust, esiste un problema di ingannevolezza del messaggio che orienta il cittadino ad avvalersi di quella agenzia proprio perché non ci sono oneri di mediazione  a suo carico: e in pratica il venditore potrebbe anche ottenere un corrispettivo inferiore a quello corrispondente al reale prezzo di mercato  9.
 
Una terza problematica concerne la mancata chiarezza sull’esistenza stessa di un’agenzia immobiliare. Nel caso di inserzioni sulla stampa locale dell’agenzia Altro abitare ci si limitava ad indicare un telefono, accanto a ciascun appartamento in vendita, senza precisare che si trattava del numero telefonico dell’agenzia: si voleva far credere ad una vendita effettuata da un privato, senza i costi aggiuntivi determinati dalla presenza di un’agenzia: e ciò per rendere l’annuncio più accattivante. Siamo di fronte ad un caso di pubblicità occulta, vietata dal codice del consumo 10.
 
Se avete casi analoghi da segnalare, telefonate al numero verde istituito dall’Antitrust (800166661) o scrivete a Assoutenti ([email protected]).
 
(aggiornamento del 27 marzo 2012)


1 Procedimento Agcm PS1437 del 2010 – provvedimento 21009. Con l'ordinanza n. 2594 del 2010 il Tar del Lazio ha respinto la richiesta di sospensione cautelare.
2 Procedimento Agcm PI3659 del 2002 – provvedimento 10927.
3 Sentenza Tar n. 9271 del 2007 e sentenza CdS n. 1792 del 2012.
4 Procedimento Agcm PI3743 del 2002 – provvedimento 11070.
5 Su questa vicenda leggi questa scheda.
6 Procedimento Agcm PS1363 del 2009 – provvedimento 19757.
7 Ordinanza n. 3778 del 2009.
8 Procedimento Agcm PI3694 del 2002 – provvedimento 10818.
9 Procedimento Agcm PI4359 del 2004 – provvedimento 13109. Il Tar del Lazio, con sentenza n. 7096 del 2008, ha respinto il ricorso della società.
10 Procedimento Agcm PI5781 del 2007 – provvedimento 17271. L’Agcm ha applicato una sanzione di 6.100 euro, tenuto anche conto delle modifiche della pubblicità dopo l’apertura del procedimento.